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【武汉房产律师】武汉市房地产律师

发布时间:2020-05-02 12:48:30

 在商品房买卖过程中,购房人经常遇到开发商逾期办理房产证的情况,给购房人造成各种损失。但开发商逾期办理证书的原因不同。开发商逾期办理证明是否需要承担违约责任

在商品房买卖过程中,购房人经常遇到开发商逾期办理房产证的情况,给购房人造成各种损失。但开发商逾期办理证书的原因不同。开发商逾期办理证明是否需要承担违约责任?

1、开发人员申请许可证的主要义务是什么?

在登记、办证过程中,开发商根据买卖合同转让所有权的义务通常表述为“协助办证的义务”。“协助办理证书义务”的内容包括:准备开发商在初次登记前应取得的文件,如办理竣工验收记录等;办理初始登记及其他应当由开发商承担的办理证书义务,以实现转让登记;根据合同,将办理权属登记需要开发商提供的材料交给买受人申请办理或者通知买受人交回权属登记材料并缴纳税款,向房屋权属登记机关申请办理权属登记。

2、因发包人自身原因延误办理证书的,发包人应当承担违约责任,否则不承担责任

开发商依法承担违约责任的前提是因出卖人原因迟延办理证明,应当严格执行,不得扩大或者缩小适用范围。所谓“出卖人原因”,应指开发商的过错,如:(1)开发商未办理竣工验收备案等初始登记的前置手续;(2)开发商未向房屋所有权人提交符合办理产权证要求的相关材料登记机关及时办理;(3)发包人未按合同约定及时办理权属的,应当将发包人提供的登记材料交给买受人或者通知买受人申请证明;(4)出卖人违反有关法律、法规的(如违反测试要求变更、规划内容变更、规划面积过大等)导致证书申请延迟。卖方没有过错的,不承担违约责任。开发商向房屋产权登记机关提交办理产权证所需的相关材料后,房屋产权登记机关按照行政法规的规定批准相关手续的程序和时间,而终何时颁发产权证,并不是由开发商的主观意愿决定的。但是,开发商提交的手续齐全的,因政策变更和迟延办理房屋产权证的,或者因请示、报告等原因迟延办理房屋产权证没有过错的,开发商不承担违约责任。

3、如因种种原因逾期申请,发展商只需对因自身原因造成的申请延误负责

所有权转让是开发商的主要合同义务,但在房屋权属登记机构办理过户登记发证过程中,开发商不能单独完成,需要开发商、房屋权属登记机构和购房人的协助与配合。在实践中,超期申请证书要复杂得多。在这一过程中,不仅开发商迟迟不准备必要的文件,迟迟不履行通知或交付义务,而且由于购房人迟迟不提交申请材料和税费、政策变化等原因造成的迟延提交,房屋权属登记机关迟延办理或者迟延申报等,无疑应当区分责任,分别计算迟延时间。非因开发商的“政策原因”、“房屋权属登记代理机构原因”或“购房人原因”等原因造成的迟延办证,开发商不承担违约责任。